Duración del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda

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En la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, aun cuando deben someterse de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la ley y a lo establecido en los apartados 4, 5 y 6  del  artículo 4 de la LAU.

 

A diferencia de los arrendamientos de vivienda, la LAU nada dice acerca de la duración de los arrendamientos para uso distinto de vivienda, por lo que en este punto las partes tienen plena libertad para fijar el plazo de duración del contrato, aplicándose en su defecto y de forma subsidiaria el Código Civil, según el cual el plazo debe ser determinado (art. 1543 CCiv).

Y conforme a lo dispuesto en el art. 1581 del Ccsi no se fija plazo, el arrendamiento se entiende hecho por años cuando se haya fijado un alquiler anual, por meses cuando sea mensual, por días cuando sea diario.

Conforme a lo dispuesto en el art. 1543 del Cc, el contrato debe tener una duración determinada. Y esa duración acordada deberá constar expresamente en el contrato que se formalice.

A diferencia de lo que sucede con los contratos de arrendamiento de vivienda, el arrendamiento de uso distinto de vivienda finaliza, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el plazo para el que ha sido fijado. Ahora bien, si al finalizar el contrato, el arrendatario permanece disfrutando durante al menos 15 días con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el plazo de un año más, un mes más, o un día más, según proceda (art. 1566 CCiv).

En todo caso, el arrendador podrá desahuciar al arrendatario si al expirar el plazo fijado para el arrendamiento el arrendatario no abandona la finca voluntariamente, sin necesidad si quiera de requerirle previamente para ello (art. 1569.1ª CCiv).

Ahora bien, la extinción por el transcurso del plazo pactado del arrendamiento de un local en el que en los últimos 5 años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará derecho al arrendatario a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de 5 años más y por una renta de mercado, entendiendo por tal la que al efecto acuerden las partes o, en defecto de pacto, la que al efecto determine el árbitro designado por aquellas.

La cuantía de esa indemnización se determinará de la siguiente forma:

  • Si el arrendatario inicia la misma actividad en el mismo municipio, dentro de los 6 meses siguientes a la expiración del arrendamiento, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela con respecto a la del local anterior, durante los 6 primeros meses de la nueva actividad.
  • Si el arrendatario inicia una actividad distinta o no inicia actividad alguna dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del arrendamiento, y en ese mismo plazo el arrendador o un tercero desarrollan en la finca la misma o afín actividad (es decir, capaz de beneficiarse de la clientela captada), la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.
  • En caso de discrepancia sobre la cuantía de la indemnización, resolverá el árbitro designado por las partes.

Por otro lado, cabe la resolución del contrato a instancia del arrendador, es decir, antes del transcurso del plazo de duración, en caso de:

  • Falta de pago de la renta u otras cantidades debidas.
  • Falta de pago de la fianza o de su actualización.
  • Daños causados dolosamente en la finca.
  • Realización de obras no consentidas por el arrendador cuando su consentimiento fuere necesario.
  • Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en el local.
  • Cesión o subarriendo del local cuando se hubiere dispuesto en el contrato la necesidad de consentimiento del arrendador y se hubiere realizado sin dicho consentimiento, o cuando se incumpliera el pago del aumento de la renta en el porcentaje legal establecido (10% en caso de subarriendo parcial o 20% en caso de subarriendo total o cesión), o contractualmente pactado en su caso, o en caso de no notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se concertaron ( SAP Madrid, Sec. 19.ª, 64/2010, de 5 de febrero; y SAP Baleares, Sec. 5ª, nº 43/2010, de 4 de febrero).

Durante la vigencia de la LAU de 1964, los arrendamientos tenían una duración cuasi indefinida, tanto los de vivienda como los de local de negocio, al estar sujetos a la prórroga legal forzosa.

Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 3 de abril de 2018, Rec. 1851/2015

«En los arrendamientos de negocio rige la libertad de pactos (art. 4.3 LAU y art. 1255 CCiv), lo que incluye la libertad de introducir en el contrato un pacto por el que se atribuya a una de las partes la facultad de poner fin a la relación contractual, así como la posibilidad de pactar la cantidad que deberá pagarse por el ejercicio de esta facultad. Y no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de treinta años se garantice el pago de la renta durante los diez primeros y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización. No es aplicable la doctrina del enriquecimiento injusto por el cumplimiento de lo previsto libremente por las partes en un contrato que no ha sido invalidado, que se dirige a corregir adjudicaciones patrimoniales antijurídicas. La cantidad exigida según el contrato no carece de causa».

 

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