Dos nuevos decretos restablecen con ajustes las medidas derogadas
De la revista Iberley recomendado #ElRinconDeTuAbogada
En primer lugar debemos tener en cuenta que los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, sustituyen, respectivamente, a los Reales Decretos-ley 27/2026, de 29 de septiembre y 26/2026, de 29 de septiembre. Estos últimos quedaron derogados por el Congreso de los Diputados el 2 de octubre de 2026.
La sucesión normativa obliga a diferenciar cuatro momentos:
- La breve vigencia del Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, y la «no vigencia» del Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre
- La derogación de los textos de septiembre, el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, y el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre.
- La entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, el 8 de octubre de 2026.
- La entrada en vigor diferida del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, el 15 de noviembre de 2026.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, contiene medidas sobre protección frente a la especulación, desahucios, alquiler, vivienda protegida, fiscalidad y financiación. Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, concentra su regulación en la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual mediante una nueva redacción del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
A TENER EN CUENTA. Ambos textos tendrán que ser convalidados por el Congreso de los Diputados dentro del plazo de 30 días desde su promulgación para que no decaigan —nuevamente— las medidas contenidas en ambos.
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre y el Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, fue publicado el 30 de septiembre y entró en vigor el 1 de octubre de 2026. El Congreso acordó su derogación el 2 de octubre, fecha en la que se publicó el correspondiente acuerdo en el BOE.
El Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, se publicó el 1 de octubre y también fue derogado por acuerdo del Congreso de 2 de octubre de 2026. Su entrada en vigor estaba prevista para ese mismo día 2 de octubre de 2026, fecha en la que, como se ha indicado, fue derogado. Por lo tanto, esta norma no llegó a entrar en vigor.
Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre: vivienda asequible y protección social
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, articula un conjunto amplio de medidas dirigidas a la protección de la función social de la vivienda y a la ampliación de la oferta asequible. Su contenido comprende, entre otras materias:
- Limitaciones frente a determinadas adquisiciones especulativas de vivienda.
- Suspensión de procedimientos de desahucio cuando concurran los presupuestos legales de vulnerabilidad y falta de alternativa habitacional.
- Modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
- Reformas de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Modificaciones procesales en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
- Medidas sobre vivienda protegida, parque público e instrumentos de financiación.
- Incentivos y modificaciones fiscales relacionados con el alquiler y la movilización de vivienda.
- Un mecanismo de financiación para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual.
El ámbito subjetivo cambia según la medida. Algunas previsiones se dirigen a arrendadores y arrendatarios, otras afectan a grandes tenedores, entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles, contribuyentes, SOCIMI, entidades financieras o Administraciones y entidades del sector público responsables de vivienda social.
- Arrendamiento de habitaciones como arrendamiento de vivienda habitual
La reforma del artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos incluye dentro del arrendamiento de vivienda habitual el alquiler parcial de una habitación o estancia de una edificación habitable cuando su destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario.
La modificación resulta relevante para delimitar el régimen jurídico de contratos que, pese a recaer solo sobre una parte de la vivienda, atienden una necesidad residencial permanente. La calificación no depende únicamente del nombre dado por las partes al contrato, sino también de su objeto y destino efectivo.
- Prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad y en zonas tensionadas
La nueva redacción del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos conserva dos mecanismos específicos:
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- Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad: puede solicitarse por un máximo de un año cuando finalice la prórroga obligatoria o tácita. El arrendatario debe acreditar su situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado de los servicios sociales emitido en el último año. La aceptación es obligatoria para el arrendador que tenga la condición legal de gran tenedor, salvo que las partes hayan celebrado un nuevo contrato.
- Prórroga extraordinaria en zona de mercado residencial tensionado: puede extenderse por plazos anuales hasta un máximo de tres años, cuando el vencimiento tenga lugar durante la vigencia de la declaración de la zona. El arrendador debe aceptarla, salvo que concurra alguna de las excepciones legalmente previstas.
La prórroga vinculada a una zona tensionada no opera de oficio. Requiere solicitud del arrendatario y que el vencimiento tenga lugar durante la vigencia de la declaración. Tampoco desplaza los acuerdos válidos entre las partes, la celebración de un nuevo contrato sujeto a las limitaciones legales de renta o la recuperación de la vivienda en los supuestos admitidos por la ley.
- Prórroga extraordinaria temporal hasta 2028
La disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, establece una medida adicional para contratos de vivienda habitual vigentes a su entrada en vigor. Cuando el periodo de prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028, termine la prórroga tácita o concluya un periodo de tácita reconducción, el arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años.
La medida exige que la parte arrendataria se encuentre al corriente de pago y que haya estado al corriente de pago mensualmente durante los ocho meses anteriores. Debe distinguirse de las prórrogas por vulnerabilidad o por ubicación de la vivienda en una zona tensionada, pues responde a presupuestos y duración propios.
La persona arrendadora debe aceptar la solicitud, salvo acuerdo sobre otros términos o condiciones, celebración de un nuevo contrato o comunicación de una necesidad real y acreditada de ocupación conforme al artículo 9.3 de la LAU, para esta última excepción no se exige que la recuperación por necesidad estuviera prevista en el contrato. La medida tampoco se aplica si las partes acuerdan renovar o celebrar un nuevo contrato con una renta al menos un 5 % inferior. Es incompatible con la prórroga por zona tensionada, que tiene aplicación preferente.
- Limitación temporal de la actualización de la renta
Para las anualidades de contratos de vivienda comprendidas entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026 establece reglas extraordinarias de actualización:
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- Si la renta supera el límite máximo aplicable según el sistema de índices de precios de referencia, no procede incremento.
- En los demás casos, se aplica el incremento acordado por las partes.
- A falta de nuevo pacto, el aumento no puede superar el 2 %.
Esta limitación debe ponerse en relación con el régimen general de actualización de la renta y con el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda. Antes de practicar una revisión deben comprobarse la fecha de la anualidad, la existencia de pacto y la posible superación del límite correspondiente a la vivienda.
- Suspensión de desahucios de personas vulnerables
La norma regula la suspensión de determinados procedimientos cuando la parte demandada se encuentre en situación de vulnerabilidad y carezca de alternativa habitacional. El ámbito subjetivo y procesal no permite entender que cualquier procedimiento de desahucio quede suspendido automáticamente.
La aplicación requiere comprobar la identidad y actividad de la parte demandante, la acreditación de la vulnerabilidad, la inexistencia de alternativa habitacional y el estado del procedimiento. La regulación contempla su posible aplicación aunque exista una resolución que haya acordado el lanzamiento, siempre que no se hubiera ejecutado efectivamente y concurran los restantes requisitos.
A TENER EN CUENTA. El régimen de suspensión previsto en el artículo 2 se aplica desde el 8 de octubre de 2026 hasta el 31 de diciembre de 2030
- Financiación para la primera vivienda habitual
El mecanismo de financiación «TU CASA», gestionado a través del ICO y dotado inicialmente con 10.000 millones de euros, pretende complementar la financiación hipotecaria destinada a adquirir la primera vivienda habitual.
Los préstamos previstos no están sometidos a límite de edad y se configuran sin intereses ni comisiones. Su cuantía cubre el menor de estos dos importes:
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- El 20 % del valor de la vivienda.
- 50.000 euros.
Su operatividad práctica depende del desarrollo de las condiciones de acceso mediante acuerdo del Consejo de Ministros. Las viviendas financiadas quedan sometidas permanentemente a un precio máximo de transmisión, circunstancia que debe valorarse antes de solicitar la financiación y en cualquier transmisión posterior.
- Principales medidas fiscales
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, incorpora varias modificaciones fiscales con calendarios propios. Entre ellas se encuentran la deducción por alquiler de vivienda habitual, la reforma de la reducción de los rendimientos del capital inmobiliario derivados del alquiler, medidas sobre transmisión de vivienda a entidades públicas y cambios en el régimen de las SOCIMI.
La reducción del artículo 23.2 de la LIRPF resultante de la reforma se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados desde el 1 de diciembre de 2026. La reducción del 80 % vinculada a determinadas prórrogas tácitas puede alcanzar a contratos anteriores cuando el cumplimiento del plazo mínimo de cinco años se produzca después de esa fecha.
En el régimen transitorio de las SOCIMI, para los periodos impositivos iniciados en 2026 y no concluidos a la entrada en vigor no se exige el porcentaje general del 80 %, pero las viviendas destinadas a alquiler asequible deben representar más del 60 % del parque de viviendas en arrendamiento para acceder a las reducciones previstas. En los periodos impositivos iniciados en 2027, las viviendas destinadas a alquiler asequible deben representar más del 70 % del parque total de viviendas destinadas a arrendamiento.
Las fechas fiscales no deben identificarse automáticamente con la entrada en vigor general del decreto. Cada modificación exige revisar su disposición específica de efectos y, cuando proceda, su régimen transitorio.
Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre: un nuevo modelo de continuidad del alquiler
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, fue publicado el 7 de octubre de 2026, pero su entrada en vigor se producirá el 15 de noviembre de 2026. Hasta entonces no resulta aplicable la nueva redacción del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos introducida por esta norma.
Durante el periodo comprendido entre el 8 de octubre y el 14 de noviembre de 2026, el artículo 10 de la LAU se rige por la redacción dada por el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, sin perjuicio de las restantes reglas aplicables al contrato.
- Prórrogas sucesivas de cinco o siete años
Desde el 15 de noviembre de 2026, cuando haya transcurrido la duración mínima de cinco años o de siete años si el arrendador es persona jurídica y ninguna parte comunique válidamente su voluntad de no continuar, el contrato se prorrogará tácita y obligatoriamente por periodos sucesivos de:
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- Cinco años, cuando el arrendador sea persona física.
- Siete años, cuando el arrendador sea persona jurídica.
La reforma reemplaza el sistema ordinario de prórrogas anuales, con un máximo de tres años, por periodos sucesivos de mayor duración. También incluye en su ámbito los vencimientos de prórrogas voluntarias y de las establecidas legalmente.
- Preaviso para impedir la nueva prórroga
El arrendador debe comunicar su voluntad de no prorrogar con una antelación mínima de seis meses. El plazo del arrendatario se mantiene en dos meses.
La comunicación debe ser suficientemente clara y acreditable. Cuando el arrendador pretenda acogerse a una causa que excluya la indemnización, deberá expresarla de forma detallada, por escrito y dentro del preaviso.
- Indemnización por no prorrogar el contrato
Si el arrendador comunica válidamente que no desea prorrogar, deberá indemnizar al arrendatario con el mayor de los siguientes importes:
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- Doce mensualidades calculadas conforme al valor superior del rango individualizado que corresponda a la vivienda en el sistema estatal de referencia de precios del alquiler.
- Una mensualidad, calculada con ese mismo valor, por cada año durante el cual el arrendatario haya residido en la vivienda, con el correspondiente prorrateo de periodos inferiores.
CUESTIÓN
¿Qué ocurre si no puede obtenerse un valor individualizado?
Cuando no pueda obtenerse un valor individualizado, el cálculo se realizará tomando como referencia la renta mensual vigente en la fecha de la comunicación. Como regla general, la indemnización se abona al entregar la vivienda.
La venta del inmueble no extingue este derecho. La obligación corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, salvo que concurra una causa legal de exclusión.
Pero ¿hay alguna excepción a la indemnización? Sí, la indemnización no procede, entre otros casos, cuando:
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- El arrendador persona física necesite la vivienda como residencia permanente propia, de determinados familiares o de su cónyuge en los supuestos legalmente previstos.
- El arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores a la notificación, salvo ausencia justificada o permanencia de las personas legalmente contempladas.
- El arrendatario disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta para sus necesidades, en los términos de la norma.
- Las partes celebren un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
- El arrendatario rechace una oferta fehaciente de nuevo contrato que respete la duración mínima y las reglas legales de determinación de la renta.
- El arrendatario pueda obtener una prórroga legal obligatoria para el arrendador y no la solicite.
Si se invoca la necesidad de vivienda y esta no es ocupada en los tres meses siguientes a su entrega, salvo fuerza mayor, el arrendatario tendrá derecho a la indemnización.
Régimen transitorio de los contratos vigentes
- Vencimientos posteriores al 15 de noviembre de 2026
La nueva redacción del artículo 10 se aplicará a los contratos de vivienda habitual vigentes el 15 de noviembre de 2026 respecto de los vencimientos del contrato o de sus prórrogas producidos después de esa fecha.
No se exige, por tanto, que el contrato se haya celebrado tras la entrada en vigor. La fecha determinante es, como regla general, la del vencimiento afectado, sin perjuicio de las excepciones transitorias.
- Comunicaciones realizadas antes de la publicación
Las comunicaciones de no prórroga efectuadas válidamente por el arrendador antes del 7 de octubre de 2026 conservan su eficacia. No generan el derecho a la nueva indemnización, aunque posteriormente pueda aplicarse al contrato una prórroga extraordinaria prevista legalmente.
- Contratos con menos de seis meses hasta el vencimiento
Si el 15 de noviembre de 2026 restan menos de seis meses para el vencimiento del contrato o de la prórroga en curso, el arrendador podrá comunicar la no prórroga con una antelación mínima de cuatro meses. Esta excepción evita que el nuevo plazo general de seis meses impida efectuar el preaviso en contratos próximos a vencer.
- Contratos ya sometidos a la anterior prórroga tácita
Los contratos que el 15 de noviembre de 2026 se encuentren dentro del periodo de prórroga regulado por la redacción anterior del artículo 10.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos continuarán en ese periodo hasta su finalización. Una vez agotado, se aplicará la nueva regulación.
- Contratos en tácita reconducción
Los arrendamientos que el 15 de noviembre de 2026 se encuentren en tácita reconducción conforme al artículo 1566 del Código Civil pasarán a quedar sujetos al nuevo artículo 10 desde el primer vencimiento del periodo de tácita reconducción posterior a esa fecha.
Hasta entonces se regirán, respecto de su duración, por los artículos 1566 y 1581 del Código Civil. Para comprobar la duración mínima de cinco o siete años se sumará el tiempo transcurrido desde el contrato originario y el periodo posterior de tácita reconducción.
¿Qué aspectos prácticos conviene tener en cuenta?
- Coincidencia de varias prórrogas
La coexistencia de la prórroga ordinaria del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad o zona tensionada y la medida temporal hasta 2028 exige identificar cuál resulta aplicable. No tienen los mismos requisitos, duración ni causas de exclusión.
Desde el 15 de noviembre de 2026, la prórroga extraordinaria por vulnerabilidad del artículo 10.5 de la LAU no será acumulable con otras prórrogas extraordinarias legales. Si concurren varias, el arrendatario podrá optar por la más favorable, sin perjuicio de la aplicación preferente de la prevista para viviendas en zonas de mercado residencial tensionado.
Desde el 15 de noviembre de 2026, la prórroga extraordinaria de la disposición final quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, no será aplicable cuando proceda la del apdo. 1 del artículo 10 de la LAU. Si se aplica tras una comunicación válida del arrendador de no prorrogar, el contrato finalizará al agotarse la prórroga extraordinaria, salvo acuerdo de prórroga o nuevo contrato. La indemnización será exigible entonces si no concurre una causa legal de exclusión, respetando el régimen transitorio.
- Determinación de la fecha relevante
La fecha de celebración del contrato no resuelve por sí sola el régimen aplicable. Deben revisarse la fecha de entrada en vigor de cada norma, el vencimiento contractual, el inicio y finalización de las prórrogas, las comunicaciones ya realizadas y la eventual situación de tácita reconducción.
- Contenido y prueba del preaviso
El arrendador que pretenda evitar una nueva prórroga debe acreditar la recepción de la comunicación dentro del plazo aplicable. Si invoca una causa de exclusión de la indemnización, deberá describirla expresamente y por escrito. Una referencia genérica puede resultar insuficiente para cumplir las exigencias de la nueva regulación.
- Cálculo de la indemnización
El importe no se calcula siempre sobre la renta contractual. La primera referencia es el valor superior del rango individualizado obtenido del sistema estatal de precios. Solo cuando no exista dicho valor se utiliza la renta mensual vigente. También debe computarse todo el tiempo de residencia del arrendatario y realizar los prorrateos exigidos.
- Medidas pendientes de desarrollo
Algunos instrumentos del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, no son plenamente operativos por su sola entrada en vigor. El acceso a la financiación para la primera vivienda y determinados productos financieros o beneficios asociados requieren acuerdos, órdenes o desarrollos posteriores. La existencia de la previsión legal no equivale a la apertura inmediata del procedimiento de solicitud.
CUESTIÓN
¿La nueva prórroga de cinco o siete años se aplica ya a todos los contratos de vivienda?
No. La nueva redacción introducida por el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, entra en vigor el 15 de noviembre de 2026. Se aplicará a los contratos vigentes respecto de los vencimientos posteriores, con las especialidades previstas para comunicaciones anteriores, vencimientos próximos, contratos ya incluidos en una prórroga tácita y situaciones de tácita reconducción.
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